一、影視地產(chǎn)的運(yùn)營模式

影視地產(chǎn)的運(yùn)營模式有三種，分別為主體公園模式、拍攝基地模式、基地+主題公園復(fù)合模式。

模式一：主題公園模式

主題公園模式，作為旅游休閑元素的聚集形式，主要以影視創(chuàng)意內(nèi)容作為核心元素，為大眾提供生活娛樂享受。

迪士尼樂園是主題公園模式的典型代表。迪士尼樂園由華特迪士尼公司創(chuàng)立與營運(yùn)，1955年開幕至今，已經(jīng)在世界各地陸續(xù)建成5座，萬眾期待的第六座——上海迪士尼樂園將在2014年開放。

模式二：拍攝基地模式

拍攝基地模式，作為影視產(chǎn)業(yè)元素的聚集形式，主要提供專業(yè)影視拍攝場地、設(shè)備和服務(wù)，并逐漸向影視產(chǎn)業(yè)集群方向發(fā)展。該模式由創(chuàng)意生產(chǎn)環(huán)節(jié)所支配。

涿州影視基地充分體現(xiàn)了拍攝基地模式的特點(diǎn)。該基地位于河北省涿州市，由中央電視臺于1990年興建，是中國規(guī)模最大的為影視拍攝提供場景和制作服務(wù)的場所，同時也突出影視特色的新興人文景點(diǎn)。 

模式三：基地+主題公園復(fù)合模式

基地+主題公園復(fù)合模式，結(jié)合了拍攝基地模式和主題公園復(fù)合模式的特點(diǎn)，并對產(chǎn)業(yè)元素與旅游元素進(jìn)行嫁接與融合。

橫店影視城是基地+主題公園復(fù)合模式中的翹楚。影視城位于浙江省東陽市橫店境內(nèi)，現(xiàn)已建成13個影視拍攝基地和兩座超大型的現(xiàn)代化攝影棚。橫店影視城已成為國家5A級旅游區(qū)。

基地+主題公園復(fù)合模式有別于前兩種模式的突出特點(diǎn)。特點(diǎn)一，產(chǎn)業(yè)集聚是核心，同時具備周全的后勤服務(wù)基地和完備的影視產(chǎn)業(yè)配套；特點(diǎn)二，多元化盈利模式，結(jié)合旅游、會展會議、培訓(xùn)、交通物流、道具制作與租賃、文化產(chǎn)品工業(yè)以及主題公園、服務(wù)業(yè)等多種盈利模式；特點(diǎn)三，社會資金民營參與，復(fù)合模式允許民營企業(yè)介入，增強(qiáng)市場觀念和產(chǎn)業(yè)意識、擁有靈活的機(jī)制、壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力；特點(diǎn)四，運(yùn)營限制條件多，包括行業(yè)先行優(yōu)勢、規(guī)模經(jīng)濟(jì)以及范圍經(jīng)濟(jì)、投資巨大但回收期長。

二、影視地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略—以橫店影視城為例

1、項目概況

橫店影視城位于浙江中部東陽市的橫店鎮(zhèn)境內(nèi)。2004年4月2日，橫店影視產(chǎn)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)作為我國惟一一家國家級影視產(chǎn)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)正式掛牌，現(xiàn)已累計投入30億元人民幣，總用地4963畝，建筑面積50萬平方米，已成為目前亞洲規(guī)模最大的影視拍攝基地。

迄今為止，橫店影視城現(xiàn)已建成廣州街、香港街、明清宮苑、秦王宮、清明上河圖、夢幻谷、屏巖洞府、大智禪寺、明清民居博覽城等13個影視拍攝基地和兩座超大型的現(xiàn)代化攝影棚。

2、運(yùn)營模式

橫店影視城運(yùn)營的核心理念是“影視為表、旅游為里、文化為魂”。在其發(fā)展影視產(chǎn)業(yè)的同時，大力發(fā)展以旅游業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)，即“影視成名，旅游賺錢”。從觀光性旅游向參與性、體驗(yàn)性旅游轉(zhuǎn)型，橫店影視城已開始由影視拍攝基地轉(zhuǎn)型為拍攝基地+主題公園的復(fù)合模式。

影視基地——規(guī)模取勝

作為目前亞洲規(guī)模最大的影視拍攝基地，橫店自1996年至今已接待500多個劇組，規(guī)?；臄z基地使劇組場景轉(zhuǎn)換成本可以下降10％-15％。

產(chǎn)業(yè)集群——完整產(chǎn)業(yè)鏈

橫店影視城在政府和相關(guān)部門的支持下，構(gòu)建了策劃、融資、制作、展示交易以及后產(chǎn)品開發(fā)等五大體系，集聚相關(guān)資金與企業(yè)，打造完整的影視產(chǎn)業(yè)鏈。

上游影視制作產(chǎn)業(yè)和下游影視旅游產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，不僅促進(jìn)了當(dāng)?shù)夭惋嬜∷薜确?wù)行業(yè)的興起和為群眾演員提供了就業(yè)機(jī)會，同時也帶動了拍片配套的道具戲服等專業(yè)加工服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

盈利模式——影視換品牌，旅游創(chuàng)利潤

橫店影視城以低廉的成本和大手筆投資吸引劇組作為收回投資的方式，并帶動旅游業(yè)和考察經(jīng)濟(jì)、會展業(yè)、演藝培訓(xùn)等其他行業(yè)的發(fā)展。

橫店集團(tuán)主體是三大文化產(chǎn)業(yè)公司。其中，橫店影視城有限公司主要負(fù)責(zé)影視城的發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)、維護(hù)等，開展與影視城相關(guān)的業(yè)務(wù)活動；橫店影視娛樂有限公司以影視制作發(fā)行為主，影視廣告制作等業(yè)務(wù)為輔，負(fù)責(zé)經(jīng)營、管理、拓展橫店影視娛樂新業(yè)務(wù)；橫店文化發(fā)展有限公司承擔(dān)橫店集團(tuán)各項文化發(fā)展的規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營管理任務(wù)。

3、關(guān)鍵成功要素

橫店影視城的成功主要取決于資金優(yōu)勢、政府支持、體系完善以及聚集效應(yīng)等四個方面。

關(guān)鍵成功要素一：資金優(yōu)勢

橫店影視城地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化底蘊(yùn)豐厚的浙江，發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)為文化產(chǎn)業(yè)集群提供了資金來源，民營資金的介入也為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。正是由于橫店集團(tuán)——資產(chǎn)近百億的民營企業(yè)，為橫店影視城的發(fā)展提供了源源不斷的資金。

關(guān)鍵成功要素二：政府支持

2005年《浙江省建設(shè)文化大省綱要》出臺?！毒V要》明確提出要采取積極措施，扶持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大力培育和發(fā)展重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)門類。與此同時，橫店集團(tuán)也積極依靠政府，促進(jìn)影視城的發(fā)展。

關(guān)鍵成功要素三：體系完善

橫店影視城在政府的支持下,先后建立了五大體系：一是要素構(gòu)架體系，二是策劃制作體系，三是商務(wù)服務(wù)體系，四是展示交易體系，五是后產(chǎn)品開發(fā)體系。

關(guān)鍵成功要素四：集聚效應(yīng)

橫店影視城五大體系覆蓋面廣，它所涉及的經(jīng)營項目涵蓋了影視制作、影視器材、道具、服裝租賃、動漫、電影院等多個領(lǐng)域。影視產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展和完善，帶動了一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如旅游業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，而旅游的聯(lián)動效應(yīng)又帶動了餐飲賓館業(yè)的興旺。

三、影視地產(chǎn)的發(fā)展方向

影視地產(chǎn)作為新興的文化地產(chǎn)模式，目前還處于發(fā)展的初級階段，必然要經(jīng)歷一個從成長到成熟的過程。主題商業(yè)地產(chǎn)研究團(tuán)隊在借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)和深入市場調(diào)查的基礎(chǔ)上提出影視地產(chǎn)的未來發(fā)展方向。

方向1：升級影視旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善影視旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

積極拓展影視旅游產(chǎn)業(yè)鏈，加快基地建設(shè)，加大影視資源整合力度，形成產(chǎn)業(yè)集群，把影視城建成集歷史題材、現(xiàn)代題材和高科技題材的影視旅游基地；加大招商力度，在國內(nèi)外重點(diǎn)區(qū)域及重要節(jié)事舉辦推介會，吸引具有品牌優(yōu)勢的影視制作公司和旅游公司，打造集前期策劃、劇本制作、拍攝發(fā)行、影視旅游后產(chǎn)品開發(fā)在內(nèi)的要素齊全的產(chǎn)業(yè)鏈；提高科技含量，依托高新技術(shù)，大力促進(jìn)影視旅游活動與高新技術(shù)的融合；培養(yǎng)招徠緊缺人才，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

方向2：營造關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)制，拓展投融資渠道

運(yùn)用聯(lián)合重組、股份制等多種形式，廣泛吸納社會資金和境外資本參與?？梢試L試建立影視產(chǎn)業(yè)風(fēng)險投資基金、投融資信用擔(dān)保體系，使各種社會資本通過產(chǎn)業(yè)融資渠道進(jìn)入影視旅游產(chǎn)業(yè)，形成多元化投入、多主體參與的投入機(jī)制；充分運(yùn)用政策優(yōu)勢，在注冊登記、規(guī)劃審批等方面積極爭取更加靈活優(yōu)惠的政策，吸引相關(guān)生產(chǎn)要素的集聚。

方向3：深化影視旅游文化內(nèi)涵，形成影視旅游特色

在影視基地建設(shè)中要增加影視元素，強(qiáng)化影視氛圍，加大對影視作品的宣傳力度，形成統(tǒng)一的主題和標(biāo)識；培育影視娛樂、影視研究和影視道具和服裝制作等配套產(chǎn)業(yè)，開發(fā)動漫影視、Cosplay游戲等新興文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，發(fā)展傳媒、出版、會展和音像制作等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成極具文化創(chuàng)意的影視旅游市場。

方向4：注重市場營銷，提高影視城知名度

影視地產(chǎn)在未來的發(fā)展過程中要充分利用影視載體，堅持“政府主導(dǎo)，多方參與，市場運(yùn)營”的營銷模式，實(shí)行目的地營銷；積極參與各種旅游會展活動，推廣影視旅游產(chǎn)品，提高影視旅游目的地知名度；創(chuàng)新營銷手段，除了傳統(tǒng)的媒體廣告、宣傳手冊等外，應(yīng)充分利用新式的傳播媒介，如互聯(lián)網(wǎng)、影視地圖等；此外，還要重視旅游企業(yè)的作用，通過旅行社開發(fā)、設(shè)計專項影視旅游產(chǎn)品，利用其門面店和網(wǎng)絡(luò)推銷目的地影視旅游產(chǎn)品。